引越しが多くなる３月や８月。アパートや貸家に住んでいる人は大掃除をしていて気が付くこともいくつかあるかもしれません。
何に気が付くのか？それは、
・壁紙の汚れ
・水回りの汚れ
・入居時に会った残置物について
・建物本体に対する損害
など、簡単に思いつくものをかきましたがどうでしょうか？当てはまるものはありますか？
当然、このようなもの以外にも問題はあると思いますが、賃貸物件では必ず付いて回るのが『原状回復』です。
賃貸物件の退去時のトラブルでおそらく一番多いのは『原状回復のトラブル』かと思います。
「でも、借りる時に契約書も交わしたし、説明も受けていたし・・・。」
そんなことでお困りではないですか？原状回復＝借りたものの責任。家を貸してやっているのは大家だ！
そんな『クソ大家』に一発くらわらせたくないですか？
ただ、ボロいアパート。入居中に不満を言ってもまともに対応しないようなヤツに一矢報いたい。
『ぜってー金払わないで出てやる！！』
と、いうような方に向けて、ノンフィクション、『個人がバレない程度』に、筆者がやられたことをそのまま書いていきます。
ちなみに、退去の時に払ったお金は０円でした(*^^)v！
ぜひ、大家がムカつく、出て行く時に不動産屋に１円も払いたくない！そんな人はじっくり読んでください。
不動産業者が『嫌がること』を中心に書いていこうかと思います。
目次
① 借りる物件はどうやって探すべきか？
② 契約内容を確認する
③ 原状回復は借主が負担すべき？
④ 番外編 いい大家と悪い大家
以上の４点をご紹介していきます。
① 借りる物件はどうやって探すべきか？
１－１ どこで間違えた？賃貸物件選び
今、出ていこうとしている人が多いと思います。
そして、出ていく時にこのページを呼んでいるなら、あなたはどこで間違えたのか？
それは、多くは『最初から間違い』なんです。
最初から？と思う人もいるでしょう。意味が解らないかもしれませんが、それは『最初から』間違えたんです。
多くの方は、どこの不動産業者で契約しても『同じ』と思っているかもしれませんが、それは同じではありません。
契約書、契約内容は不動産業者、もしくは借りる物件によって変わったりします。
筆者が『間違い』と指摘しているのは、あなたが選んだ物件ではなく、『不動産業者』です。
外れの物件なんてこの狭い日本にどれだけあるのか見当もつきません。それだけ溢れています。
１－２ 不動産業者に外れとかあるの？
今まで、運よく普通の『まとも』な不動産業者としか関わらなかった人。それはラッキーですね。選び方がいいのだと思います。
外れとは、どのような不動産業者でしょうか？
・設備が壊れた時に対応が遅い。
・連絡しても通じない。
など、そのくらいしか思いつかないと思ます。でも、まだはずれな理由はあるんです。
・説明不足
・契約の煽り
・仲介料金だけ請求し、その後はフォローがない。
など、『少し大きなトラブルに発展するまでわからない』事がいくつかあります。
１－３ 不動産業者は、契約書さえ作ってしまえばどうにでもなると思っている。
不動産業者は、契約書を作り、ハンコを押させればどうにでもなると思っています。
実際に契約書を見てみましょう。
どこかに、契約後、もしくは前金を払った後のキャンセルは契約後のキャンセルとみなす。
と言うような記述はないでしょうか？
ようは、手付金とか払ったら『やっぱやめた』とは言わせない。その時は金払え。と、書いているんですよ。
でも、この時に
『あの物件は人気だから、早めに手付金とか払えたらお願いしますよ』
とか、
『他にも何人か見てるから』
と言われたらその業者は『クソ業者』です。
それは、煽っていませんか？気になった物件なら、それはあなたから言えば済む話。不動産業者があなたの心理を煽るように言う言葉ですので、丁寧に接客してくれている不動産業者が言うような言葉ではないですよね。所詮あなたに契約させて、ダメでも違約金を取ろうとする作戦ですよ。
※ ちなみに、会社の顧問弁護士に確認したところ、契約書に対しての交渉などは３０万円の着手金、＋成果報酬とかもあるから一般人がそのくらいの揉め事ではなかなか使えない。安いところもあるだろうけど、数十万規模の紛争でないとキツイ。らしいです。
クソな不動産業者はこの辺も考慮してあなたが困るように契約書を作っているんでしょうね。
１－４ 説明不足でも、『聞かなかった』『管理物件ではない』と逃げるだけ
宅建法で、賃貸契約を結ぶ前に『事業所にあなたを呼んで説明するの義務』が宅地建物取引管理者には義務付けられています。
ですが、これが意外とめんどくさい。
不動産業者までいかないといけないのですから。
でも、これを無視する業者がいます。実際にあったのは、大手ア〇〇ンで借りたときに、契約書一式が送られてきました。
ハンコ押して、ここにサインして、送り返すように。よ、書いてあるだけの簡潔なものです。
この時に気がつけばいいのですが、この物件は『不動産業者が管理していないクソ物件』だったのです。
後日判明しても、不動産業者は『逃げる』だけで一切の対応はしてくれません。
『大家が呼べば行きますけど、借主が借りている時のトラブルは全て大家に行ってください』
と、言った内容のマニュアルを読み上げ逃げます。大手でも『物件』・『大家』によってはあなたの人生を狂わせるようなものもあるので慎重に選びましょう。
１－５ 物件選びにネットはダメ！
ネットの物件選び、今は主流ですね。
でも、それダメ！不動産業者の収入源である仲介料は決まっています。
仮に、１０万円だとしましょうか。
客ＡがＤマンションを借りたい。
でも、ＤマンションはＷ不動産が管理している。
客Ａは、Ｍ不動産にいます。
客Ａは、Ｄマンションを契約しました。
不動産業者が得られる仲介手数料は１０万円。
この場合ｈ、Ｗ不動産、Ｍ不動産の２社で半分ずつ受け取ります。
つまり、利益が減るのです。
ネットではしばしばこのように、『とりあえず誰でもいいから借りてほしい！』と、大家がいろいろな不動産屋へ依頼するパターンがあります。
それとは逆に、Ｗ不動産にしか情報を渡さないで、長く住んでくれそうな、家賃滞納などトラブルが少なそうな人を選んでほしい。と、専任契約をする大家もいます。
・誰でもいいから借りてくれ！
・住む人は選びたい
どちらのアパートに住みたいですか？
筆者は、入居者を選ぶ大家の物件の方が管理態勢、契約の内容などもしっかりしているのではないかと思います。
② 契約内容を確認する
２－１ 契約書の内容がすべて
日本の裁判では、残念ながら『証拠』裁判となります。よって『口約束』では法律的な縛りは発生しません。
例えば、
・部屋に設置されているエアコンは前の人が置いていったから退去の時もそのままでいいよ。
・駐車場、アパート前のスペース使ってもいいよ。
など、意外とあるあるな『口約束』なんです。
でも、これは「契約」ではないのです。
いざ、入居したあとに
『車は停めるな。』
とか、
『退去の時にエアコンはクリーニングしたのか？』
とか言われます。
それは違法ではないの？と、頭のまともな人は思います。常識人ですね。でも、残念ながらこの国は非常識人の味方をする国なんです。
裁判でも、弁護士でも、不動産業者にすらも必ず言われます。
『契約書にそのような記述はありますか？』
と。
２－２ 契約書にかかれていないものはすべて無効
契約書にかかれていないような内容については、基本的に無効になるようです。
駐車場も、エアコンも、ハウスクリーニングさえも。
全ては、契約書にかかれている原状回復の規約に当てはまります。
契約書のどこかのページに、『原状回復についての規約』が必ず存在します。これが退去の時の『争点』になるからです。
あなたが駐車場使えると思って借りたけど、近所の月ぎめ駐車場に停めろと言われた。
エアコンのクリーニングがされていないと敷金から引かれた。
あなたが常識人だと思っています。ですが、それは『不動産業者と大家』がグルになってあなたを嵌めたんです。
大家「駐車場が狭いのか、あまり人が入らない」
不動産業者「それなら、空いてるスペースを使えばいい」
大家「でも、余計に狭くなって通りにくくなるのでは？」
不動産業者「いやいや、数日使わせて住民からクレームが来た、とか言えばいいんですよ」
大家「トラブルになったりしませんか？家賃下げろとか」
不動産業者「契約書には書かないで、口頭で、大家さんの好意で空いてるところを使っていい、って言えばいいんですよ。そのように言えばトラブルになりませんよ。契約書書いていなければ証拠はないですから」
と、言ったような流れが容易に想像できますね。
大家は、家賃がないと暮らせない。
不動産業者は、管理費、仲介料がないとつぶれちゃう。
なので、『大家と不動産業者は基本的にグル』のパターンが多いです。
契約書のハンコを押させるために相手はどんなことを言い出すかわかりません。自分の意思を持つことが大切です。
③ 原状回復は借主が負担すべき？
３－１ 国の定めるガイドライン
原状回復については、以前からトラブルが多く、国もガイドラインを定めました。
しかし、このことを周知していない人の方が多く、退去の時に未だ不動産業者にぼったくられている人がいます。
住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.htmlwww.mlit.go.jp
原状回復のガイドラインへのリンクです、気になる人は確認しましょう。
すでに現状の契約書がある場合は『一応』有効なようです。と書いていますが、内容によります。
壁紙の張替え、ハウスクリーニングなどどの程度の割合なのか？入居からその程度経過しているのか？などがひとつの争点です。
３－２ 必要以上な原状回復に怯える必要はない。
実際に何枚か画像を張り付けましょう。
これは、実際に会った原状回復の契約書です。
実際に入居、退去の写真です。
これを綺麗と思いますか？入居の時に撮影したものです。
壁はベりべりになって、捲れているところもあります。前の入居者のつけたと思えるネジも刺さっています。
エアコンを外した後はボロボロ・・・。
床もボロボロですね。
この状態が『現状』なので、原状回復はこの状態に戻せばいいのです。
壁がボロボロだから、修理しろ、なんて言われないでしょう。
ハウスクリーニングも、窓を拭いたり、床掃除をしたりしなくてもいいんです。
あなたが本当に『きれいに使ってきた』と思うのであれば、自信を持ってください。
実際に数名の弁護士に確認しましたが、
『裁判でトラブルになった時は借主の方が有利になることが多い』
との見解がすべてです。もちろん、あなたが住んでいる時に壊したものは弁償でしょう。
ですが、言われもない修繕費用や、もともとの物を直すように言われた場合はすべて断る、もしくは弁護士を入れるとスムーズになるでしょう。
弁護士に依頼すると、１０～１５万円で対応してくれるようです。（内容によるみたいですが、筆者の場合は１５万円でした。敷金が１００万円近くありましたが全額取り戻しましたよ。）
３－３ 原状回復の話し合い
不動産業者が、
「関与しないから大家と相談してやってくれ」
と、言う場合これは大切です。
筆者も一番悩みました。
ちなみに、不動産業者の言い分、アドバイスは相手にしないことを進めます。
「原状回復に不動産業者が入らないなんて、相手は素人なんですから丸め込んで終わらせればいいんですよ」
だって。まともな不動産業者が言う言葉ではないですよね。
大家がもし、もしも大家がまともなら（ここにいる時点でまともかどうかはわかりませんが）この作業は大切です。
ただ、筆者のとこにいたクソ大家はダメでしたね。
・ボケて
・何言ってるか意味不明で
・ひたすらに文句を言い
・文字が読めない書けないといい叫ぶ
老人でした。性別を言うと不味いかもしれないので伏せます。
なので、この作業は難航しました。ここが、弁護士を挟むかの決め手でしたね。
・そもそもボロイ物件
・ズタボロなのに入居時よりもきれいにしろという。
・話しても聞く耳持たない
・大家が偉い、貸してやってるという。
弁護士も話していましたが、ボケた大家は質が悪い、文句言えばどうにかなると思っているし、自分でいったことを忘れているから相手にならない。
と、言っていました。ちなみに、なぜこの大家がみんなこぞってダメだというか理由は簡単です。
引越してきて、近所にあいさつ回りにいったとき、大家は留守でした。（同じアパートに住む大家、たまにいるんですよ。）
なので、後日伺うことにしたところ、今度は会うことができました。
その時、
「貸すつもりはない。そもそも、貸したくなかったのに荷物を勝手に入れて何を考えているんだ？勝手に荷物を入れたら断れないじゃないか」
「駐車場、勝手に使うな。月極駐車場が近所にあるだろ」
この二つを、会ってそうそうに言われました。
駐車場は、不動産業者が『大家が使ってください。と言ってました』と、言うもの。
物件に関しては、契約書を交わしているのに、『出ていけ』と言わんばかりの言い方。
すぐに仲介業者に確認しました。この段階で、ボケているのでないか？という話になりました。
・駐車場は、すでに他人に貸しているのに大家が使っていいといった。大家は謝っているが、今後は使用禁止。
・貸すつもりはなかった、との発言に対しては記憶にない。
との回答でした。
このようなことがあっても『録音』出来ない以上立証できないので契約解除の正当な理由にはならないのです。
ちなみに、黙って録音すると『盗聴』（だった気がします）の罪に科せられる可能性があるようです。
今回の不動産の案件では有利かもしれませんが、相手から黙って録音したことに対し『訴えられる』可能性があるので注意が必要です。
※ フリーダイヤルなどのお客様センターへ連絡すると、『この電話は録音されています』とアナウンスが流れますが、このような理由があったのですね。
３－４ 原状回復の話し合いができない場合
これは、実際に経験したのでわかりましたが、『契約書通りです』の一言。弁護士は原状回復のガイドラインを熟読し、それに当てはまったものだけを支持されました。
これ以外の事は、正直不要なようです。
例えば、原状回復にハウスクリーニングとあったとします。それであれば、ハウスクリーニングをしなければいけません。
ですが、ハウスクリーニングがなかった場合。
窓も、床も、玄関も、埃が落ちてても、なんにも気にしないでいいんです。
それは、あなたの義務ではありません。もし、大家が洗うように、ハウスクリーニングするように言ってきたらそれは『書面で書いてくれ』と証拠を残しましょう。原状回復以外の事を要求された証拠になります。
３－５ 不当な原状回復費用
原状回復のガイドライン、ありましたよね。国が作ったものなので、効力は絶大です。
壁紙の補修や、いろいろなものがありますがすごく簡単に説明します。
入居して短い期間は、壁紙やクリーニング費用は入居者が多く払え。というものです。
まぁ、大家に迷惑かけてますからね。新品の部屋に住んで、２カ月でさよなら～。おいおい、部屋の内装代も稼げないじゃないか。ってなるので、このあたりは国も考慮しているようです。
でも、おおむね５年を過ぎると原状回復の責任はほぼ大家のみになります。
５年も住めば、入居者、借主は故意的に壊していない限り大きな修理費用は払わなくも大丈夫そうです。
④ 番外編 いい大家と悪い大家
筆者は、職業がらほぼ毎日、いろいろなアパートに住むお客さんのところに行きます。
その時、外壁を見たり、内装を見たりすると細かいところで『大家の質』が見え隠れします。
・見た目はきれいでも、中身はボロボロ
今、非常に多いですね。
見た目はリフォーム済のような見え方できれいなんです。でも、中に入るとボロイ。
目に見えてぼろいわけではないんです。見た目は中もきれいにリフォームされています。それは、一見きれいです。
でも、よく見ると全然ダメ・・・。
歩いてみると、床が凹むところがあるなんて問題外です。
また、扉の質、備え付け家具の設置場所。既存設備の質。
なんでもそうです。「金儲けの事しか考えていない不動産の素人」が、『不動産』業者の言いなりになって作ったプレハブ小屋。
耐久度はなく、傷もつく。
壊れるかもしれない。
そんな賃貸物件、増えてます。
その他にも、洗濯機の蛇口一つ見てもわかります。
入居者の為に気を遣う大家さんと、入居させたらこっちのもの、
その違いは物件自体にありそうですね。
ちなみに、外壁を見てもわかりやすいです。
サイディングをつないでいる部分のパッキン。シリコンのようなブヨブヨしたものです。これが経年劣化でひび割れてきます。耐久度は約１０年。水漏れ、すきま風等、住人にいいことはありません。補修するのも、一軒家では規模によりますが７０万くらい。アパートだと、まぁ６部屋程度のもので１８０万円程度ではないでしょうか？
仮に３５，０００円の家賃で６部屋。１２ヶ月分で２５０万円以上の家賃です。単純計算ですが。
１８０万円で修繕ならお釣りは来るのがわかりますね。
でも、住人のことは『金の生る木』としか考えていないから『大切』にしないのだろうな。と思います。
終わりに
いかがでしたか？賃貸物件だと、必ず原状回復、退去のトラブルが発生します。
無駄なお金は少しでも払いたくないので、いろいろな情報を集めて『負動産業者』を倒しましょう！
今日は、
① 借りる物件はどうやって探すべきか？
② 契約内容を確認する
③ 原状回復は借主が負担すべき？
④ 番外編 いい大家と悪い大家
の４点をご紹介しました。引越しが決まったら早めに新居は探しましょう！
また、ネット上の物件より、お店の物件をお勧めします！楽しく新生活が始められるといいですね！
